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Service de listing direct a tout ce qu’il vous faut pour mener à bien une transaction immobilière, qu’elle quelle soit. C’est facile avec Service de listing direct.

Vente

Documents pratiques


L’offre d'achat

L’offre d’achat est le document présenté par le promettant-acheteur au vendeur dans le but d’acquérir la propriété de ce dernier. Si l’offre d’achat est acceptée par le vendeur, ce document deviendra un contrat entre le promettant-acheteur et le vendeur et ceux-ci doivent en respecter les termes, à défaut de quoi il pourrait engager leur responsabilité envers l’autre partie et faire l’objet d’une poursuite judiciaire.

L’offre d’achat doit préciser :



  • Le nom, l’adresse et la profession de l’acheteur;
  • L’adresse de la propriété;
  • Le prix offert pour acquérir la propriété;
  • Le montant de l’acompte versé au moment de la présentation de l’offre d’achat. Bien que non obligatoire, un acompte sera habituellement exigé par le vendeur et confirmera aussi le sérieux de la démarche du promettant-acheteur. L’acompte est d’environ 5 % et sera appliqué sur le prix de vente au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire. Il est fortement conseillé de verser l’acompte au notaire qui préparera l’acte de vente. En effet, celui-ci conservera la somme à son compte en fidéicommis et de cette façon, il sera plus facile pour le promettant-acheteur de récupérer son acompte si l’une des conditions de l’offre n’est pas respectée;
  • Obligations du vendeur de livrer la propriété dans l’état où elle était lors des visites du promettant-acheteur. Il est ainsi conseillé d’effectuer une dernière visite la veille de la signature de l’acte de vente chez le notaire;
  • Obligations du vendeur à remettre au promettant-acheteur un titre de propriété valide et le certificat de localisation de la propriété;
  • La date où le promettant-acheteur prendra possession de l’immeuble. Ce moment coïncide avec le jour où le promettant-acheteur et le vendeur signeront l’acte de vente chez le notaire de l’acheteur, puisque c’est à ce moment qu’il y aura transfert de la propriété au promettant-acheteur. La signature de l’acte de vente intervient habituellement de trente (30) à soixante (60) jours après l’acceptation de l’offre d’achat;
  • Le délai durant lequel l’offre d’achat sera valide. Il est préférable d’avoir un délai court (24 heures), afin d’éviter que le vendeur puisse faire monter les enchères dans le cas où d’autres acheteurs seraient intéressés par la propriété;
  • La liste des biens qui sont inclus ou exclus de la vente, tel que les électroménagers, accessoires de piscine, luminaires, etc. Cette liste pourrait faire l’objet d’une annexe à l’offre d’achat;
  • L’offre doit être signée par le promettant-acheteur.


Nous conseillons aussi de faire une offre d’achat conditionnelle à ce qui suit :



  • Une inspection de l’immeuble par le promettant-acheteur, dont le résultat est favorable;
  • L’obtention par le promettant-acheteur du financement nécessaire pour acquérir l’immeuble, s’il y a lieu;
  • La vente de la propriété du promettant-acheteur, s’il y a lieu.


L’offre d’achat peut aussi être assujettie à d’autres conditions, telles que l’exécution par le vendeur de certains travaux. En fait, peu importe les conditions, pourvu que le vendeur donne son accord. Chose certaine, il vaut mieux être précis à l’étape de l’offre d’achat afin d’éviter par la suite des malentendus qui pourraient s’avérer coûteux.

Service de listing direct vous offre, à titre de référence, un modèle d’offre d’achat que vous pouvez adapter selon vos besoins. N’oubliez pas : il est cependant toujours plus judicieux de consulter son conseiller juridique avant de présenter une offre d’achat.

La garantie légale, les vices apparents et l’inspection de la propriété



En vertu de la loi, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés; c’est ce qu’on appelle la « garantie légale ».

Par contre, l’acheteur n’est pas protégé contre les vices apparents qui existent au moment de la vente de la propriété et qui peuvent être constatés par un acheteur prudent et diligent.

Il est donc conseillé de prévoir, dans l’offre d’achat, que la vente sera conditionnelle à une inspection de la propriété à la satisfaction à l’acheteur.

Habituellement, une telle inspection aura lieu dans les deux (2) semaines suivant l’acceptation de l’offre d’achat ou de la contre-offre.

Il est aussi suggéré d’effectuer cette visite accompagné d’un inspecteur certifié, lequel remettra à l’acheteur un rapport sur l’état de la propriété et sur l’existence ou non de vices apparents, sans compter qu’un tel inspecteur a l’expérience voulue pour déceler les vices dont pourrait être affligé un immeuble. De plus, s’il existe certains vices apparents, l’acheteur pourra aussi négocier à la baisse le prix de vente de la propriété ou encore obliger le vendeur à exécuter certains travaux. Par contre, si l’acheteur renonce à effectuer une inspection de la propriété, il ne pourra pas, après la vente, invoquer sa négligence pour être indemnisé par le vendeur en raison de vices apparents à la propriété.

Encore une fois, le courtier immobilier n’a pas les compétences pour effectuer une telle inspection.

La contre-offre



Trois possibilités s’offrent au vendeur lorsqu’il reçoit l’offre d’achat :



  • Il accepte l’offre d’achat, telle que présentée;
  • Il refuse l’offre d’achat;
  • Il refuse l’offre, mais présente par écrit au promettant-acheteur une réponse à son offre d’achat. Cette réponse signée par le vendeur s’appelle la « contre-offre ».
Le promettant-acheteur pourra accepter ou refuser la contre-offre dans le délai fixé par le vendeur, habituellement de 24 à 48 heures, après quoi la contre-offre sera nulle.

La contre-offre peut porter sur tous les aspects de l’offre d’achat présentée par le promettant-acheteur, mais habituellement concerne le prix de vente, la date de signature de l’acte de vente ou la liste des biens que le promettant-acheteur désire inclure dans la vente de la propriété.

Cette période de négociation est courte et peut être stressante pour l’acheteur. En pareil cas, qui de mieux qu’un conseiller juridique pour négocier en votre faveur?

De plus, vous vous sentirez entièrement libre d’accepter ou de rejeter la contre-offre, votre conseiller juridique n’ayant aucun intérêt à exercer de la pression dans un sens ou dans l’autre, puisqu’il est rémunéré à l’acte ou à un taux horaire fixe. Le courtier en immeuble, par contre, ne touchera sa commission que si une offre d’achat ou une contre-offre est acceptée par le promettant-acheteur et le vendeur.

Le travail du notaire et le
transfert de propriété



L’offre d’achat, aussi appelée promesse d'achat, sert de base à l'acte de vente qui sera rédigé par le notaire. Lorsque l’offre d'achat ou la contre-offre est acceptée, il ne reste plus qu'à rendre la transaction officielle. Vous devez faire parvenir un exemplaire de l’offre d'achat dûment signé au notaire.

  • 1. Examen des titres
    En effectuant ces recherches, le notaire sera en mesure de garantir à l'acheteur un titre de propriété incontestable. C'est à l'aide du certificat de localisation qu'il pourra vérifier si la maison a été construite selon les règlements municipaux et conformément aux lois de zonage. Il pourra aussi s'assurer que les dimensions du terrain sont exactes, que la propriété du voisin n'empiète pas sur le terrain, etc. Il devra aussi vérifier si les taxes sont payées et s'il n'existe aucune hypothèque légale sur les biens meubles accordés par le vendeur.
  • 2. Rédaction de l'acte de vente
    Cette étape a pour effet d'officialiser l'achat de la maison. Le notaire devra notamment y préciser les clauses et conditions essentielles à la protection de vos droits.
  • 3. État des rajustements
    L'état des rajustements confirme le prix de vente, indique le montant que l'acheteur doit verser au vendeur ainsi que le solde du versement initial et les rajustements. L'acheteur doit produire un chèque visé.
  • 4.Inscription de la vente au Bureau de la publicité des droits
    Une fois l'acte de vente dûment publié, l'acheteur devient aux yeux de tous le nouveau propriétaire de l'immeuble acheté.


Lors de l'achat d'une maison déjà habitée, le choix du notaire revient à l'acheteur. Pour trouver un notaire, consultez :

Le certificat de localisation de
l’arpenteur-géomètre et
l’assurance titres


L’offre d’achat devrait toujours exiger que le vendeur donne à l’acheteur une description exacte de la propriété qui fait l’objet de l’offre d’achat.

Cette assurance s’obtient par la remise à l’acheteur d’un certificat de localisation préparé par un arpenteur-géomètre. En fait, il s’agit d’un plan de la propriété, sur lequel sont indiqués les limites du terrain, le bâtiment et les autres ajouts, tels que piscines, cabanons, garages, clôtures, etc.

Il importe également que le certificat de localisation indique si l’immeuble respecte les lois et les règlements municipaux en vigueur et s’il existe des servitudes.

Le certificat de localisation permettra d’assurer à l’acheteur qu’il détient un titre valable, de telle sorte que l’acheteur pourra à son tour vendre un jour la propriété sans surprise. Le certificat lui permet en outre d’obtenir, au besoin, une hypothèque auprès de son institution financière.

Il existe aussi depuis quelques années l’assurance titres, qui permet de protéger l’acheteur contre les vices de titres non décelés ou non identifiés au moment de la signature de l’acte de vente. L’assurance titres est peu coûteuse (un seul montant à payer) et peut parfois permettre de procéder plus rapidement à la signature de l’acte de vente.

Demandez à votre conseiller juridique de vous parler de l’assurance titres.

Le rôle du conseiller juridique et
ses avantages



Votre conseiller juridique est assurément la personne la plus avisée pour préparer votre offre d’achat et, s’il y a lieu, négocier par la suite la contre-offre du vendeur.

De plus, si l’offre d’achat ou la contre-offre est acceptée, en tant qu’acheteur, c’est vous qui devrez retenir les services d’un notaire pour préparer l’acte de vente. En effet, sauf exception, le choix et les frais du notaire sont toujours à la charge de l’acheteur. Pourquoi alors ne pas faire appel à ses services pour la préparation de l’offre d’achat et la négociation qui pourrait s’ensuivre? Une fois l’offre d’achat ou sa contre-offre acceptée, il sera aussi de la seule responsabilité du notaire de procéder à un examen du titre de la propriété qui fait l’objet de l’offre d’achat. Un courtier immobilier ne pourra pas effectuer pour vous cette étape importante.

L’examen du titre de la propriété par le notaire est obligatoire et permettra notamment de confirmer à l’acheteur que le vendeur est bien le propriétaire de la propriété et que la construction de l’immeuble respecte la réglementation municipale et les lois de zonage. Il permet de plus de vérifier si le type de propriété est diminué d’une charge ou d’une hypothèque légale.

C’est aussi le notaire qui préparera un état des rajustements, lequel indiquera le montant final à payer par l’acheteur au vendeur à la signature de l’acte de vente, compte tenu notamment de l’acompte versé au moment de l’offre d’achat au compte en fidéicommis du notaire, ainsi que du montant des taxes municipales et scolaires déjà payées par le vendeur pour l’année en cours. Si vous êtes le vendeur, c’est à cette étape que le notaire retiendra, sur le prix de vente de votre propriété, le montant de la commission à verser au courtier immobilier, plus les taxes applicables, si jamais vous choisissez de faire appel à un courtier plutôt qu’aux services de Service de listing direct.